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エリア：上環・中環・金鐘

身近な相続税⑤

タワーマンション節税

　日本では、相続税や所得税の増税がなされてきました。増税のなか、一時的に「タワーマンション節税」が話題になりました。これは、タワーマンションの市場価格と相続税評価額のかい離を利用した節税方法です。

　日本でタワーマンションを相続税評価する場合、タワーマンションは、通常、財産評価基本通達で定められた評価方法で評価します。この基本通達に基づき、タワーマンションを評価すると次の通りになります。
マンションの評価額＝①区分所有建物の評価額＋②敷地の評価額
① 区分所有建物の評価額＝建物の固定資産税評価額
② 敷地の評価額＝マンションの敷地全体の評価額（路線価方式または倍率方式）×共有持分

　一般的にタワーマンションの市場価格は、高層階の部屋になればなるほど高額になります。しかし、右記の算式に基づく相続税評価額は、建物と敷地の評価額を持分割合で按分計算しているのみで、階層別の市場価格を反映していません。このため、市場価格と相続税評価額にかい離が生じることになります。

　タワーマンション節税は、こうした市場価格と相続税評価額とのかい離を利用し、相続財産の課税価格の圧縮を図るスキームです。例えば、相続の直前にタワーマンションの高層階の部屋を購入し、相続発生後に低い相続税評価額でそのマンションを相続し、その後そのマンションをすぐに売却すれば大きな節税効果を得ることができます。

　ただし、日本の国税当局は、この節税スキームは行き過ぎた節税方法であると認識しており、今後は、不動産の取得時期、その目的、使用状況などを総合的に勘案し、何らかの対策が取られると考えられます。

固定資産税・不動産取得税の見直し

　日本のタワーマンションの固定資産税と不動産取得税について改正がありました。改正前の固定資産税は、マンション1棟全体の固定資産税額を各区分所有者の専有面積で按分した税額となっていました。仮に、床面積が同じであれば、階層にかかわらず同額の固定資産税額となっていました。しかし、改正後は、1階を100として、階が１階増えるごとに39分の10を加えた補正率で調整した割合で按分することになりました。これにより、高層階になればなるほど税額が高くなり、低層階になればなるほど税額が低くなります。
　

　また、不動産取得税についても同様の改正があり、高層階ほど税額が高くなり、低層階ほど税額が低くなります【図1参照】。この改正は、平成30年度から新たに課税されるタワーマンションについて適用されます。ただし、平成29年4月1日以前の売買契約締結のタワーマンションについては、本適用がありません。